案情介绍： 
        2004年，温州商人王某和上海某房产开发公司（以下简称开发商）签订《合作建议书》，协议约定王某向该开发商注入一千万元资金参与某商业烂尾楼项目的开发。该烂尾楼项目由该开发商与另外一事业单位合建。王某签订协议书后，如约注入了自有资金人民币一千万元整。双方约定，王某的一千万元资金占该项目建造总额的10%，并按照10%的比例承担项目风险和享有项目权益。同时，该开发商为了顺利融得资金，在合作协议书中向王某保证，该工程自协议签订之日起一年内完工并竣工验收。销售期为竣工验收之后的两个月时间。为此，双方约定了相应的违约责任。
        但是合作协议书签订后，双方的合作并不顺利。首先开发商对工程的筹备和进度过于乐观，很多准备工作均未能如期完成，包括取得相关部门的一些批文等，因此未能按照合作协议的约定完工。非但如此，开发商连开工时间也几乎处于失控状态。项目合作无奈被暂时停滞。
       2005年的9月份（签订合作协议一年以后），双方再次签订了一份《协议书》，约定解除双方的《合作协议书》。鉴于开发商已经违约，双方在解除合作关系的《协议书》中约定，除返还王某的资本金1000万元以外，开发商向王某支付违约金400万元，同时作为王某退出该合作项目的补偿，开发商另外向王某支付补偿金400元。双方约定了逾期支付上述款项的违约金。
       在王某和开发商解除合作关系以后，并未能及时融得资金。因此，在支付了王某800万元的违约金和补偿金之后，1000万元的资本金未能按约归还。双方发生了纠纷，经协商不成，王某诉至法院，要求开发商返还资本金1000万元并支付逾期返还上述款项的违约金。
        但案件并非如此简单。在接到王某诉状以后，开发商向法院提起了反诉，要求确认双方的《合作协议书》无效，并请求撤销为协商解除合作关系而签订的《协议书》，同时要求王某返还其已支付的违约金和补偿金800万元。案情突然变得复杂起来。这两份协议是否有效呢？在上述案件的处理过程中，无疑两份协议书的效力是关键。
    
法院判决：
    一审中级人民法院判决认为：第一，王某和开发商签订的《合作协议书》虽然系双方的真实意思表示，但未依法办理合建审批手续和土地使用权登记手续，且王某作为自然人从事房地产开发经营，未具备企业法人条件，违反法律规定，故认定《合作协议书》无效；第二，开发商作为具有开发资质的专业机构，应当清楚和王某签订《合作协议书》的性质和后果，《协议书》的签订开发商并不存在重大误解的情形，因《合作协议书》无效，《协议书》中关于违约金的条款与法相悖，应属无效，但不影响《协议书》其他条款的效力。因此，原告要求返还资本金和利息违约金的请求得到支持，同时，被告要求返还400元违约金的请求受到支持，但要求返还400万元补偿金的请求被法院驳回。

案例评析：
    本案是一例典型的合作开发房地产合同的私募纠纷，包括三个特征：一是基于合作开发房地产合同而产生的纠纷，按照规定，这类合同是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议；二是和传统的城市房屋合建行为不同，原告方只是提供自有资金而不提供土地所有权，而包括土地所有权在内的项目原本就属于对方所有；三是原告方的资金属于民间的闲置资本，为自然人所有，带有“私募”的性质。正是这样的特点，根据最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》和《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律若干问题的解答》的规定，这样的投资合作行为是隐含的一定风险的。
    无论在一线城市还是二、三线城市，随着房地产市场的宏观调控和从紧货币政策的加强，对于一些中小开发商来说，融资与合作开发的现象是客观存在的。我们应当谨防这样的合作开发的风险，包括项目风险审查、项目合作模式、合作方的主体资格、合作合同的签订、合作权益的保证、合作风险的预防和合作退出机制的设定等。