房地产一级市场又称土地一级市场,是土地使用权出让的市场,即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场,出让的土地,可以是生地,也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地（通水、通电、通路、通邮、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、平整土地）。房地产一级是由国家垄断的市场。
　　现阶段国内大部分地区还是允许企业参与房地产开发的一级市场运作，仅有北京等少数的城市已经做出土地储备计划，也就是说开发商将没有机会再参与到北京的一级土地开发，开发商通过参与优质土地的一级开发顺利拿到土地二级开发权的优势在北京正一步步丧失。但是由于北京的做法不一定适用全国，北京的土地需求旺盛，流拍的可能性较小，一些二三线城市，很可能就会出现流拍，风险就会转嫁到银行。因此，地方政府非常可能继续授权大型房地产开发企业参与房地产一级开发市场。然而，笔者认为，允许房地产企业参与房地产一级市场的开发，存在着法律上的隐患。
　　房地产企业参与房地产一级开发的市场属于一种变相的“炒地皮”的行为。众所周知，我国大部分地区允许房地产开发企业从政府手中通过招标、挂牌或者协商等方式获得国有土地使用权，即“生地”。然后，这些房地产开发企业可以以抵押等方式向银行等金融机构贷款，然后进行“七通一平”工程，开发成熟地。房地产开发企业将土地开发成熟地后，可以将土地再次转让或者引入二级房地产开发企业，也就是承建方进行建筑工程的施工工作。往往二级开发商因为手中没有土地储备，所以为了获得建筑工程项目，被迫放弃部分利益，迁就手中有土地和项目的一级开发商，通常二级开发商需要在项目开发时，首先对项目进行垫资开发，因此，可能会造成资金链断裂，出现工期延误等情形。但是，一级开发商却在转让土地或引进二级开发商的过程中赚的盆满钵满，一级开发商的这种行为，实际上可以视为一种变相的“炒地皮”。我国法律中明确规定，禁止倒卖国有土地使用权，因此，“炒地皮”的行为是严格被限制的，但是，这种生地开发成熟地后再引入二级开发商的做法实际上只是对“炒地皮”行为的一种合法模式，一级开发商只是对地皮进行了简单的施工就赚得了大量的资金，这对于房地产开发市场中的承建方和最终的购房人都是不公平的。