近日，笔者接到某位先生的咨询电话，说他最近遇到买房的法律纠纷，他本意要买一套二手房，经过中介介绍，与卖家达成了一致意见，订立了存量房屋买卖合同，双方约定“定金5万元，如果违反合同约定，适用定金罚则，卖方毁约双倍返还已交纳的定金，买方毁约已交纳的定金不再返还”，签约当日，由于该位先生只带了一万元现金，所以，在卖方的要求下，该先生又向卖家打了4万元的欠条，写明“欠定金4万元”。
　　几日后，因为该先生的个人原因不能再继续履行合同，交纳首付，购买房屋，单方提出了要求毁约。卖家同意他的要求，但是，要求该先生再向其交纳剩余4万元的定金。双方未能达成一致。遂面临被卖家起诉的情况，该先生向墨泰法律集团求助。
　　笔者认为，定金实际上是属于一种担保责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，当事人可依据《中华人民共和国担保法》约定一方当事人向对方给付定金作为债权的担保，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。定金合同是担保主合同履行的从合同，以担保主合同的履行为目的，定金不交付，定金的担保目的就无法实现，同时定金合同属于实践性的合同，已交付作为合同成立的要件。因此，本案中由于该先生的剩余4万元现金还尚未交付，所以不能适用定金罚则，但是，已交纳的定金适用定金罚则，卖家有权不予返还。
　　此外，笔者认为，从双方的合同也可以看出，该先生是否还需要再承担支付4万元“定金”的义务，双方合同中约定“买方毁约，已交纳的定金不再返还”，这充分表明，定金罚则是适用于已交纳的定金上的，未缴纳的定金即使以欠条的形式表现，也是不能视为定金，适用定金罚则。