近年来，我国房地产市场发展迅猛，其中按揭对于我国房地产业的成就发挥了重要的作用。现今，广大购房人弥补资金不足的首选便是按揭。但是，与此同时其也被不法商人利用，产生了“假按揭”。“假按揭”目前已发展成为我国住房按揭贷款业务发展中最大的风险源头，成为监管当局高度关注的“四假”骗贷形式之一。假按揭严重扰乱了我国的金融市场秩序，影响了房地产业的健康发展。
一、“假按揭”的法律界定
　　在英美法中，按揭强调以土地和不动产为了担保一定的债务履行或义务的解除而进行的转移或让渡。香港学者将英美法中的Mortgage音译为按揭，并将按揭定义为，属主、业主或归属主将其物业转让给按揭受益人作为还款保证的法律行为。按揭制度在上世纪90年代传入国内并迅速发展。按揭在我国与英美法的含义不同，是指购房人（按揭人）、售房人（第三人）和银行（按揭权人）签订有关合同，约定购房人将其已经预付部分房款的房产的全部权益设定抵押作其按期清偿银行贷款的担保，售房人对购房人的贷款承担不可撤销的保证责任，在购房人不能按时履行债务时，银行有权处分该抵押物并优先得到偿还的民事法律行为。通常所谓的“假按揭”与真实按揭的构成要素相同，也是由三方即按揭人（购房人）、房地产开发商、按揭权人构成，只是按揭的意愿与真实按揭不一样，它是为了各种目的而从银行骗得资金。因此，“假按揭”一般定义为，开发商串通无真实购房意愿的购房借贷申请人或独立伪造购房借贷申请人，以虚假购房交易套取银行个人贷款并可能代替虚拟或不真实的购房借贷人归还贷款的行为。
二、“假按揭”产生的原因
　　“假按揭”从行为目的上看，通常有3大类：一是融资型“假按揭”，即房地产开发商以虚假借款人的名义申请个人住房贷款，将款项用于解决自有资金不足，避免申请房地产开发贷款的各种手续；二是诈骗型“假按揭”，即房地产开发商以虚假借款人的名义申请个人住房贷款，将款项挪作他用，将抵押房产在房地产市场上的风险直接转嫁给银行；三是促销型“假按揭”，即开发商为了促进销售而采取的行为，主要是提高售价以达到规避“零首付”的目的。
三、“假按揭”的表现形式
　　“假按揭”乱象丛生，最常见的一种是开发商虚拟若干购房人，并以这些购房人的名义与自己签订不真实、虚假的购房合同，再以这些虚拟的购房人申请按揭贷款，从而套取银行资金。
　　（一）虚假购房者：借款人资料或签名虚假，所购房产不存在或被重复销售或被重复抵押。房地产开发商通过伪造借款人签名的方式向银行提供虚假的购房合同和其他申请资料向银行申请个人住房贷款。
　　（二）虚假购买行为：借款人资料和签名真实，所购房屋存在，但没有真实购房行为。通常开发商通过其内部员工、关联企业员工，充当购房者，并且以申请个人商住房贷款为目的购买多套住房。所有的申请资料和合同在形式上均是完备的，借款人在向银行申请贷款时，均提交了真实签名的购房合同和其他申请资料，并与银行签订了个人住房借款合同，开发商组织批量还贷款，直至违约发生。
　　（三）虚构房屋或一房多售：借款人资料和签名真实，但所购房产不存在或被重复销售或被重复抵押。即开发商通过与关联人签订无真实交易的虚假售房合同，虚构房屋交易事实进行销售备案，并据此向银行申请借款，诈骗银行资金。或者，开发商将一套房屋同时出售给多人，分别向银行申请按揭贷款，骗取银行资金。
　　（四）虚增房价和购房面积：所有资料和交易行为均为真实，但价格严重高估。开发商以虚增购房单价，通过贷款将超过正常成交价格的部分挪用或造成事实上的“零首付”。或者以虚增购房面积的方式签订售房合同，扩大贷款总额，降低贷款比例，骗取银行贷款。
　　（五）出售返租：开发商与购房者相互串通，以高出同地段房产的价格进行购房交易，通过购房者向商业银行就高价部分进行按揭，为开发商套取现金，购房人同时从中牟利。
三、“假按揭”的法律责任
1 民事责任
　　目前对于“假按揭人”以后不能还款，银行的做法只是将“假购房者”所购置的房屋进行拍卖，主要责任由开发商承担，“假按揭人”并不承担相应的后果。有鉴于此，必须加强金融信用法制建设，企业和个人的信用行为均应通过法律来规范。“假按揭”中的房地产开发企业和“假按揭人”都应受到信用法制的制裁，并承担相应的法律后果。如果是开发商通过伪造借款人签名“假按揭”，由于根本不存在借款人，应由开发商承担全部还款责任。如果是开发商与借款人合谋进行“假按揭”，由于借款合同有效，借款人应按照合同的约定清偿贷款，并由开发商承担连带保证责任。借款人履行义务后，可以以其并未真正购房，亦未使用贷款为由要求开发商返还贷款。
2 刑事责任
　　（1）罪名问题。虽然刑法中对合同诈骗罪的犯罪主体并没有要求，但是一般认为合同诈骗罪的犯罪主体应限于合同的当事人，而在假按揭中，开发商并非借款合同当事人，因此，开发商的行为不构成合同诈骗罪。但可以以对犯罪主体没有限制的普通诈骗罪来追究开发商的刑事责任。刑法中规定诈骗罪是行为人以非法占有为目的，使用虚构事实或隐瞒真相的方法，骗取数额较大的公私财物。开发商以假按揭手段获取银行信贷资金，是否以非法占有为目的需根据假按揭的不同类型进行具体分析。
　　（2）共同犯罪中的主犯与从犯的区分。借款人在假按揭过程中，明知开发商有通过“假按揭”骗取信贷资金的企图，并且开发商配合通过签订购房合同和借款合同的方式来共同实施诈骗行为，如果开发商的假按揭欺诈行为构成犯罪，则借款人便应构成共同犯罪。但在假按揭诈骗中，一般是开发商对其员工或亲友进行指使、强迫或引诱，开发商在整个按揭欺诈的操作中居于组织和主导地位，属于共同犯罪中的主犯，而借款人协助开发商实施了诈骗行为，应属于共同犯罪中的从犯。