“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以，“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权。“小产权房” 是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。国务院《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中规定：凡按市场价购买的公房，购房者能够拥有全部产权。相对于“小产权”而言，“大产权”才有存在的意义。
　　法律是允许乡村集体在集体土地上建造住宅的。并非只要是小产权房就是非法建筑，其只是因销售环节存在的一些问题和现行法律法规发生冲突，才让人误认为是非法建筑。“小产权房”有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。小产权房可以转让，但是其转让或销售的对象是有限制的，只能在集体成员内部转让、置换，不能向非本集体成员的第三人转让或出售。“小产权”实际上并不是真正的产权，这种房屋既没有土地使用证和预售许可证，国土房管局也不予以办理购房合同备案。
　　因为小产权房不具备普通商品房的法律性质，所以法律法规对商品房的相关规定和制度对小产权房是无效的。小产权房得不到现有法律体系的支持。首先，由于小产权房不受法律认可，也不需要在房管部门备案，不在政府机构监管范围内，因此在房屋使用过程中，如果遇到房屋质量问题、公共设施维护问题等，救济途径非常有限。其次，购买小产权房的合同是无效的，根据法律规定购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息等。但根据目前已有案例来看，如果购房人明知所购房屋是小产权房仍然购买的，由于己方有过错，可能人民法院就不会支持其要求赔偿损失的请求。即使开发商违约，由于合同无效，购买人的权利将无法得到保障。最后，由于所购买的小产权房得不到法律的认可和保护，没有得到国家房地产主管部门的批准，无法办理合法的产权手续，购买后不能合法转让过户。
　　建设部新闻发言人表示，目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发，不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售。为此，建设部提醒消费者，不要购买在集体土地上建设的房屋。尽管如此，在商品房价持续走高、经济适用房欲购无望的情况下，一些打着“小产权”、“乡产权”旗号的项目在一些大城市中依然热销。小产权房最吸引购房人的是销售价格低、环境好，但现在道路公交的延伸，使这种小产权房具有不小的吸引力。尽管相关部门不断提示消费者不要购买小产权房，但是广大消费者抱着“法不责众的”的心态，继续购买。
有不少人认为随着《物权法》的出台，公民的财产权利全面被肯定，小产权房也会被法律所认可，最终可以转化为合法的产权房。从我国目前的相关法律规定来看，小产权房屋转化为产权房缺乏法律依据。
　　近期，中央明确不许再建小产权房。国土资源部再次严厉地指出，小产权房实质是违法建筑，违反土地管理法律，集体土地不得用于商品住宅开发，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房，并要求各地坚决制止、依法严肃查处。中央财经领导小组办公室副主任中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文明确表示,小产权房违法,绝对不允许再建设。对于那些已经在农村购买了小产权房的消费者,国家相关部门正在研究制定具体的解决措施。很多消费者购买的时候,他不可能对国家的法律有这么多的了解,因此糊里糊涂就买了,觉得便宜就买了,对这些人的合法利益,政府是要给予保护的。小产权房的产生是违法的，因为它违背了城乡土地规划利用的总体布局，也违反了关于农地转为城市建设用地的法律程序，所以它本身是不合法的。 
　　小产权房与商品房巨大的价格落差，造就了其广阔的市场需求，是一个不争的事实。对管理部门来说，在现有的住房供应体系不能全面满足民众住房需求的情况下，小产权房事实上部分承担了理应由政府承担的住房保障责任。在技术上可以探讨设计一些务实的模式，比如将原来的小产权房的买卖合同变更为长期租赁合同，并允许租户转租。对于那些违法违规占用农地开发建设的小产权房项目要坚决地予以取缔。要加强农村集体所有土地的审批力度，对以租代征等违规使用土地的现象要坚决予以制止。但是对于那些在农村集体建设用地和宅基地上建设的小产权房，在政策上则要加以区分，要尽量利用经济手段、用科学发展的长远眼光来提出对策，解决问题。