随着住房制度改革，多数居民依靠国家有关政策，通过抵押所购住房作担保向银行贷款实施按揭才能买得起房。我国房地产投资额年平均增长率达到20%以上,据专家估算,80%左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接来自商业银行信贷。随着抵押贷款业务逐年增多,它较好的解决了个人和企业发展中资金短缺的问题，进而扩大内需 ,推动经济的增长。而且，由于我国房地产市场的繁荣以及个人住房抵押贷款的不良贷款率低，风险小的原因，个人住房抵押贷款已经成为各商业银行的主要资产业务。但是，另一方面，抵押贷款政策缓解居民购房一次支付高额房款的困难的同时也产生了一些法律问题，这些问题关系到住房制度改革的进一步深入和房地产业的健康发展。

　　抵押权是从属于主债权的担保物权,标的物出押时,房地产的占有、使用、处分、收益四权归属于抵押人,贷款到期抵押人不能按时归还贷款,抵押权人可以通过拍卖、变 卖、折价,从其价款中优先受偿。房地产抵押贷款是以房产或地产为抵押物而取得贷款，当事人双方具有债权债务关系,但不一定存在出押受押关系。房地产抵押贷款抵押权标的物,是合法的城市房屋所有权和土地使用权(划拨方式取得的土地除外)所载明的范围,在此范围内,抵押人可不转移实际占有方式,并用标的物向抵押权人提供债务履行担保 。借方是债务人,但抵押人可是借方或第三人,贷方是债权人又是抵押权人。房地产抵押合同当事人之间的法律关系,一是债务人与债权人之间的借款合同的法律关系;二是抵押人与抵押权人之间抵押合同的法律关系。为规范借贷双方的权利和义务,双方当事人应在自愿平等的基础上签订借款合同,并在合同签订后30日内到县级以上房地产管理部门登记;到县级以上土地管理部门备案 ,使合同法律效力生效。依据抵押权的追及效力和物上代位性，房地产设定抵押后,只要债务未得到清偿,无论抵押物位于何处,流于何人之手,都不影响抵押权的效能。抵押权的追及效力是指在抵押权成立后,标的物不论辗转于何人之手,抵押权人都可以追及标的物之所在,直接支配标的物从而行使其抵押权。抵押权的物上代位性是指抵押物因灭失、毁损所得到的赔偿金或被拍卖、变卖所得价款都是担保物的代替物,抵押权人可以就代替物行使抵押权。

　　房地产抵押权的消灭分为二种情况,一是抵押合同到期,债务履行,借贷双方到原登记机关办理注销登记、备案,从而抵押权消灭。另一种是抵押权因为实现而消灭。房地产抵押权的实现是指债务到期,债务人不履行债务,也没有与抵押权人达成延期履行的协议;或抵押人死亡,抵押人的合法继承人 、受遗赠人拒绝履行到期债务;或抵押人被依法宣告解散或者破产等等。根据相关法律规定：1 .房屋抵押权人在处分抵押房地产时,应事先书面通知抵 押人;共有人、承租人,在同等条件下,共有人或承租人依法 享有优先购买权。2 .同一房地产设定两个以上抵押权时,各抵押权人应以抵 押登记的先后顺序受偿,后一顺序的抵押权人只有在前一顺 序的抵押权人优先受偿后就剩余部分的价值受偿。3 .处分抵押房地产时,可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同处分,但对处分新增房屋所得,抵押权人无权优先受偿。4 .依法处理抵押房地产时,土地是以划拨方式取得,抵押 权人应当从处分标的物所得的价款中缴纳相当于土地使用权出让金的款额后,抵押权人方可优先受偿。5 .抵押权人在实现抵押权时,未经法定程序不得改变土地 集体所有制的性质和土地的原有用途。

　　金融机构进行金融活动的首要原则是资金的稳健、安全运行。在金融业中，住宅金融业涉及资金量最大、占用资金最长的领域，尤其是个人住房抵押贷款，其期限最长可达二三十年之久。大量的资金，被占用如此长的时间，其中的金融风险是不言而喻。目前，我国商业银行个人住房抵押贷款主要面临以下几个方面风险： 1、抵押权被悬空。开发商以无定着物的土地使用权作抵押取得贷款,用于该地块上的房产开发,随着商品房的完工出售,开发商可以轻易地将售房款转移,最终使抵押权悬空。2、抵押权灭失。《城市房地产管理法》对以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的土地有动工期限限制,超过出让合同约定的时间可加征土地闲置费甚至无偿收回土地使用权。因此,土地长期闲置不用一年以上,会增加处置成本,削弱还贷能力。一旦闲置期满两年,土地使用权面临着被政府无偿没收的政策风险,抵押物不复存在。3、抵押物高估。受中介部门评估趋利性影响,往往会出现高估现象,使抵押贷款从一开始就存在抵押值不足的信贷风险。4、抵押价值降低。许多商业银行贷款抵押的土地,常因城市规划及某些布局变更由黄金位置变为一般位置甚至偏僻位置,土地实际价值大大缩水,很难按原价变现。5、抵押权难以实现。《城市房地产管理法》规定,以出让方式取得土地使用权的,必须按照出让合同的约定进行投资开发,达不到法定转让条件的均不得转让，这给银行抵押权实现设置了障碍。

　　房地产抵押贷款的防范对策:1、完善个人资信评估指标体系。我国虽然已经建立个人信用管理制度，但是现行的个人信用评估指标体系存在两个问题：一是评估标准不统一，不同评估机构以不同标准评估信用等级，不仅会大大降低信用等级评定的客观性和公正性，而且可能使贷款人因个人信用信息“失真”而加大信贷风险。二是评估内容不完整，对个人资信进行评估往往只注重个人资产信用的评价而忽视对个人道德信用的考评，从而使个人资信评估指标体系缺乏完整性，不能全面、系统、科学地反映出评估对象资信状况的全貌，因此，配合个人信用制度的实施，应尽快由中国人民银行制定出全国统一的个人信用评估标准，完善个人资信评估指标体系。2、明确开发商所应承担的法律责任，完善惩戒机制。首先明确当购房人不能按合同偿还借款时，开发商必须回购该抵押房产权益，并优先清偿银行贷款本息，仍不足以清偿的，开发商对不足部分承担保证责任，以确保银行和企业间的信用履约关系能够得到法律的充分保护。3、建立保险制度。保险制度是为债权人债务受清偿的安全性而设立的,在不动产抵押贷款中,由于商业银行一般难以掌握借款者个人的健康状况和偿还能力变化可能带来的经营风险。因此，应进一步研究房贷保险问题，充分发挥房贷保险的风险分担职能，开发新的险种以降低银行贷款风险，促进房地产业发展。4、金融部门要加强法律、法规、政策的信息收集,及时了解各种有关抵押担保的新司法解释、抵押管理办法和政策。建立与规划、城建、房管、国土、工商等职能部门的联系机制,及时了解抵押物是否存在缺陷,是否存在变动,是否存在重复抵押等情况。