“楼花”一词是人们对预售商品房的称呼，它是指区别于现房，正在建设或将要建设的尚未竣工交付的商品房，包括尚在图纸设计过程中的商品房。大陆学者依据有关按揭的学理解释并结合香港《物产转让与财产条例》（Conveyancing and Property Ordinance）规定及其实务操作，对楼花按揭进行了定义：楼花按揭是指在楼宇预售时，楼宇买受人（购房人）以所购楼宇物业作为担保物，向银行等金融机构取得贷款以支付购楼款的一种融资购楼方式。房地产开发商预售房屋时，将房屋“拆零砸碎”、分间分室地出售给投资大众。它先估定一个价格，然后在开工建造时开始出售，此时投资大众须支付价款的10%。待到建成一半时，投资者须再支付价款的10%，到房屋建成时需交付剩余的80%，便可得到自己应得的一份。由于房屋是被“拆零砸碎”、分期分批地预售给投资者的，像飘落的花一样，故称作“卖楼花”。 社会上还流行“期房”的说法，与“现房”相对立，内涵与“楼花”一致。在我国现行的法律中，正式的说法是商品房预售。《城市房地产管理法》第44条、第45条即提出了商品房预售的概念。
在实践中经常涉及的楼花按揭包括在建工程抵押和预购房屋抵押：1、在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其取得的土地使用权，连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行的担保。2、预购房屋抵押是指买方在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付余款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行的担保。预购房屋合同的卖方房地产开发商也可以为买方向贷款银行提供连带责任保证。
关于楼花按揭的法律性质，我国内地学者对此主要有抵押说和债权质押说两种看法。前者认为，如同普通房地产抵押，楼花按揭也是在不动产上设定的担保。后者认为，购房人与银行签订楼花按揭合同时，由于标的物是尚不存在或正在成长中的房屋，并没有现实存在，因而购房人对作为担保标的物的楼花不享有任何物权而仅是一种债权。现有法律将其界定为一种抵押。建设部1997年5月颁布的《城市房地产抵押管理办法》第34条规定：“以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。”最高人民法院2000年9月29日通过的《关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第47条规定：“以依法获准尚未建成的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。”在英美法国家，楼花按揭是被当作一种不动产抵押来看待的。但实际上由于楼花并非一种现实存在的不动产，在楼花按揭设定时，按揭人根本还无法取得所购楼宇的所有权，他向贷款银行提供的还款保证仅仅是在将来某一时间取得楼宇的权利，即一种所有权的“期待权”。
现实中的楼花按揭合同往往包括三份合同，首先是借贷合同，然后是抵押合同，其次是保证合同。楼花按揭合同的当事人就是抵押权法律关系的当事人，包括按揭人和按揭权人。提供按揭房屋的债务人称为按揭人（抵押人），享有按揭权的债权人称为按揭权人（抵押权人）。从理论上讲，楼花按揭合同的按揭人可以是自然人，也可以是非自然人，包括法人与非法人。但在我国，对按揭人进行了限制，只能是自然人，而不能是非自然人。一些银行对按揭人制订非常细的条件，要求按揭人是“具有完全民事行为能力的中国公民、在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的港澳台自然人、在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的外国人。”并规定了严格的条件，如“须有城镇常住户口或有效居留证件”、“非本地户口人员在当地有固定工作二年以上”等。 甚至还规定借款人的年龄，男性不得超过60岁，女性不得超过55岁。
楼花按揭合同的标的物是所谓的“楼花”。我国《城市商品房预售管理办法》规定，商品房预售应符合下列条件：1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2、持有建设工程规划许可证；3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%，并已经确定施工进度和竣工交付日期。现在，我国规定楼花按揭的商品房必须在主体结构封顶以后。依据《城市商品房预售管理办法》第10条的规定，商品房“预售人应当在合同签订之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办登记备案手续”。当房地产商与购房者签订预售商品房合同，且登记之后，按揭人就拥有了预售商品房的所有权，就有权利进行抵押或者按揭。
我国政府对楼花按揭采取了谨慎的态度。对完全意义上期房按揭的限制，而规定只有主体结构封顶的商品房才可以按揭贷款。而且只允许对购买个人住房采取按揭，不允许购买商业用房采取按揭贷款。
“炒楼花”，是指按揭人转让被按揭房产，就是处分其楼花买卖合同中的债权，本质是合同权利义务的概括移转。预售商品房二次转让是指预购人将未竣工的预售商品房二次转让给第三人的行为。法律规定了很多管制措施，因为银行同意按揭贷款，考虑了按揭人的资信状况，而且由于承购人已经将楼花买卖合同项下的买方权益转让给了银行，在楼花上设定了担保，其权利转让行为必将受到限制。购房人对债权的处理非经担保权人同意，不能为一定的法律行为，否则其行为对担保权人不发生法律效力，不能对抗担保权人对按揭财产的优先受偿权。但在我国预售商品房的二次转让尚无明确的法律依据，根据我国《城市房地产管理法》第45条规定，商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房二次转让的问题，由国务院规定。而国务院尚未就此问题作出规定。
