优先购买权，是指特定人依法律规定或约定而享有的于出卖人出卖标的物于第三人时，得以同等条件优先于他人而购买的权利。在各国的民法典以及我国台湾地区的相关立法中均有规定。我国《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国合伙企业法》以及《中华人民共和国合同法》等法律分别规定了共有人的优先购买权、有限责任公司股东的优先购买权、合伙人的优先购买权、房屋承租人的优先购买权等等。房屋承租人优先购买权，属于优先购买权之一种。承租人优先购买权，是指作为承租人的公民、法人或其他组织在租赁合同有效期内，在出租人出卖租赁物时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。它是承租人享有的一项具有物权性质的法定权利，具有对抗第三人的法律效力；承租人只能在同等条件下优先行使购买权而不能以优于第三人的条件购买租赁物。
《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年9月1日起开始施行。该司法解释第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”而在该司法解释颁布生效之前，最高人民法院已将《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第118条予以废止。承租人的优先购买权是一种附条件的形成权，是一种不确定的机会权利，是法律赋予承租人的一项特殊保护措施。承租人优先购买权必须依附于一定的基础法律关系才能成立，且不得与基础法律关系分离而单独予以转让、继承。
（一）当出租人出售租赁房屋时，享有优先购买权的是承租人还是次承租人
我国《合同法》第224条规定了房屋转租，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”转租中承租人不退出租赁关系，而是将租赁房屋以其本人名义出租给次承租人。转租情形下，涉及三方当事人，出租人、承租人、次承租人，其中承租人又是转租人，次承租人占有租赁房屋，并使用、收益。
有观点认为，次承租人也享有优先购买权，而且次承租人的优先购买权要优先于承租人。主张次承租人有优先权的结论主要有以下理由：（1）稳定转租社会关系的需要，避免因出租人的任意处分行为给次承租人生活带来大的变动。（2）因为次承租人占有租赁物，赋予次承租人优先购买权有利于简化交易程序、降低交易成本、增进效率。（3）转租现象现实生活中大量存在，次承租人对租赁房屋投入高昂装修费用、广告费用等，避免投入的成本遭受无谓损失。（4）法律制度的理念是保护弱势，在转租的三方当事人中，次承租人是真正的弱势，其权益更易受到损害。
还有一种观点认为次承租人无优先购买权。理由如下：（1）优先购买权是一项法定权利，我国现有法律没有赋予次承租人享有优先权。（2）根据合同相对性原理，承租人优先购买权的基础关系的租赁合同当事人，是出租人和承租人，不包括次承租人，次承租人与出租人原则上无任何权利义务关系，既然无权利义务关系，次承租人不能向出租人主张优先权，出租人也不应承担向次承租人优先转让的义务。（3）如果承认次承租人有优先权，在房屋发生多次转租的情形下，数个承租人均有优先权，无形中加重了出租人的负担，出租人可能不知最终承租人，无法履行通知义务。出租人所有者的权能严重被限制，不能充分行使处分权。
（二）房屋的局部承租人是否可以主张房屋整体的优先购买权
有观点认为，法律规定承租人享有优先购买权，并未对承租人作具体限制，局部承租人亦是承租人，亦应享有优先购买权。
另一种观点认为，承租部分房屋的承租人不享有整栋房屋的优先购买权。虽然部分承租人也是承租人，但对“出租房屋”按通常理解，只能是承租人承租的房屋，承租人对此在同等条件下享有优先购买权，对未承租的房屋不享有优先购买权。承租人优先购买权的空间效力只及于承租范围内的房屋，对于出租人所有的其他房屋不产生优先购买的效力，即特定的部分优先权不能扩大及于整体。
还有一种观点认为，应确立物尽其用的基本价值取向，首先肯定租赁者对其相对应的租赁物拥有优先购买权，但又不把该权利绝对化、孤立化，应随着部分与整体的关系而作相应的调整。当部分能够相对独立而不影响整体之功效的情况下，这种优先权也就处于独立地位，既不能被整体吸收丧失优先购买权，也无权恣意扩张及整体。当部分如果相对独立就必然对整体之功效产生较大影响的情况下，这种优先权就不能独立存在，就会被吸收或作扩张。至于究竟是选择吸收还是扩张，从保护法定优先权的角度出发，应由拥有部分优先权的租赁者掌握该选择权。而对几个部分优先权之间应当是平等的，他们拥有平行的扩张权利，强者胜出。
（三）承租人优先购买权与共有人优先购买权的冲突
《民法通则》第78条第3款规定：“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”《民通意见》第92条也规定：“共同共有财产分割后，一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持。”据此，房屋的按份共有人和属于一个整体的房屋原共有人对于房屋也享有优先购买权。
《最高人民法院关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见（修改稿）》（1990年12月5日）第133条规定：“按份共有人与承租人分别主张优先购买权的，按份共有人优先。属于一个整体的房屋原共有人与承租人分别主张优先购买权的，原共有人优先。”但这一司法解释并未正式施行，不能以此作为裁判依据。在我国的地方性法规和规章中，也有不少明文规定，房屋共有人应当优先于承租人行使优先购买权。我国民法学界的主流观点认为，由于共有人的优先购买权是基于物权产生的，而承租人的优先购买权则是基于租赁权这一债权产生的，所以按照“物权优先于债权”的规则，共有人应优先于承租人行使优先购买权。
